Quello che bisogna sapere sull’acquisto all’asta di immobile occupato, note per chi si affitta immobile pignorato

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Spesso si partecipa alle aste per acquistare un immobile per andarci a vivere, specialmente quando non si hanno grandi pretese e non si dispone di ingenti somme da affacciarci sul mercato immobiliare classico.

Molte volte però si presta poca attenzione sul fatto che l’immobile sia occupato dal debitore stesso o che quest’ultimo lo abbia locato sia con intento di comodo sia per procurarsi una rendita da investire in altra unità immobiliare.

Cosa però bisogna sapere quando l’immobile è occupato.

Se l’immobile è occupato dal debitore, da una parte della sua famiglia o da un occupante senza titolo, l’unità in questione è “giuridicamente libera alla vendita”. Nel Decreto di Trasferimento, il giudice dell’esecuzione ingiunge il “rilascio immediato dell’immobile nella piena disponibilità dell’aggiudicatario”. Pertanto, il trasferimento di proprietà dell’immobile (decreto munito di formula esecutiva) costituisce titolo «immediatamente esecutivo» per il rilascio dell’unità immobiliare e, quindi per azionare l’esecuzione dello sfratto con l’ufficiale giudiziario e se il caso con la forza pubblica; in media libera nei 7- 9 mesi.

Se l’immobile è occupato con contratto di locazione – a terzi non simulati – la legittimità del contratto è assoggettata alla “data certa”, affermata unicamente con la registrazione del contratto di fitto presso l’Ufficio del Registro e, tale data deve essere antecedente al numero R.G.E. (Ruolo Generale delle Esecuzioni – Cronologia datata) poiché il pignoramento cristallizza lo stato di fatto e di diritto per i contratti di locazione, comodato, usufrutto e possesso dell’immobile.
In questo caso il contratto di locazione è valido per colui che lo ha sottoscritto ma in ogni caso, non ha efficacia il «rinnovo automatico della locazione» (4+4 o 6+6) se la data del rinnovo ricade dopo il pignoramento. In questo caso  il contratto è automaticamente disdettato.

Questo quanto dispone l’ Art. 2915. Atti che limitano la disponibilità dei beni pignorati Non hanno effetto in pregiudizio del creditore pignorante e dei creditori che intervengono  nell’esecuzione gli atti che importano vincoli di indisponibilità, se  non  sono  stati  trascritti  prima  del  pignoramento,  quando  hanno  per  oggetto beni immobili o beni mobili iscritti

in pubblici registri e, negli altri casi, se non hanno data certa anteriore al pignoramento.

Non  hanno  del  pari  effetto  in  pregiudizio  del  creditore  pignorante  e  dei  creditori  che intervengono  nell’esecuzione  gli  atti  e  le  domande  per  la  cui  efficacia  rispetto  ai  terzi  acquirenti  la  legge  richiede la  trascrizione,  se sono trascritti successivamente

al pignoramento.

È il CTU che deve relazionare sullo “stato giuridico possessorio” del bene e quindi sulla non opponibilità dell’occupante alla liberazione.

Dal 2016 c’è un novità: la legge di conversione 119/2016 e la modifica dell’art. 560 c.p.c. ha inserito la “doverosità” della liberazione del cespite pignorato a carico della procedura sino al Decreto di Trasferimento. Il custode giudiziario, su ordine del giudice (art. 68 c.p.c.), può avvalersi della forza pubblica per sgombrare l’immobile prima della vendita all’asta, poiché l’immobile “già vuoto” favorisce la vendita.

Art. 560. Modo della custodia. – Il debitore e il terzo nominato custode debbono rendere il conto a norma dell’articolo 593.

Ad essi è fatto divieto di dare in locazione [c.c. 1571 ss.] l’immobile pignorato se non sono autorizzati dal giudice dell’esecuzione [484; att. 171].

Il giudice dell’esecuzione dispone, con provvedimento non impugnabile, la liberazione dell’immobile pignorato, quando non ritiene di autorizzare il debitore a continuare ad abitare lo stesso, o parte dello stesso, ovvero quando revoca la detta autorizzazione, se concessa in precedenza, ovvero quando provvede all’aggiudicazione o all’assegnazione dell’immobile.

Il provvedimento costituisce titolo esecutivo per il rilascio ed è eseguito a cura del custode anche successivamente alla pronuncia del decreto di trasferimento nell’interesse dell’aggiudicatario o dell’assegnatario se questi non lo esentano.

Il giudice, con l’ordinanza di cui al terzo comma dell’articolo 569, stabilisce le modalità con cui il custode deve adoperarsi affinché gli  interessati a presentare offerta di acquisto esaminino i beni in vendita.

Il custode provvede in ogni caso, previa autorizzazione del giudice dell’esecuzione, all’amministrazione e alla gestione dell’immobile pignorato ed esercita le azioni previste dalla legge e occorrenti per conseguirne la disponibilità .
Attenzione deve fare anche colui che affitta un immobile dove insiste contratto di mutuo, perché nel corso della locazione potrebbe accadere la sgradevole situazione che il locatore /mutuatario, non sia più in grado di pagare le rate del mutuo pertanto vi sono delle ripercussioni anche sul conduttore dell’unità immobiliare ( verifica del contratto di mutuo circa ipotetico inquilino).
 “AVVERTENZA SULL’AFFITTO”
Gli inquilini, prima di firmare un contratto di affitto, sono tenuti a verificare lo stato giuridico dell’immobile. Soprattutto per le unità ad uso commerciale dove il conduttore effettua cospicui investimenti (ristrutturazione, impianti…) che svaniscono nel nulla se l’immobile è pignorato o subirà un pignoramento essendo in corso già una procedura esecutiva.  Abbiamo notato che sovente l’inquilino è ignaro di queste particolarità, anche se al contratto era assistito da un legale o da un’agenzia immobiliare. Infatti potrebbe essere citato nel contratto di mutuo la clausola espressa di divieto di locare l’unità immobiliare oggetto di mutuo che produrrà effetti immediati sul conduttore.

Per semplificazione aggiungiamo qui di seguito una tavola sinottica esplicativa dei vari casi che si potrebbero verificare.

Dawnload PDF Tabella Sinottica 

 

Sistema Esecuzioni

 

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