L’iter della banca per arrivare al pignoramento immobiliare

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Desiderio di ognuno è di possedere una casa in proprietà, ciascuno secondo le proprie esigenze e disponibilità.

Molto spesso anzi quasi sempre per l’acquisto si deve far ricorso al MUTUO, che è una delle tante formule di prestito per procurarsi il danaro mancante all’ acquisto.

La Banca anticiperà il danaro necessario ed in cambio richiederà gli interessi che sono ragguagliati alla durata del mutuo.

Più il mutuo è lungo maggiori saranno gli interessi da restituire. I Mutui oggi variano da un minimo di 5 anni ad un massimo di 30 anni.

Il mutuo a differenza di altri formule di finanziamento che sono prestiti di firma richiede che venga messa l’ipoteca sul bene oggetto di compravendita.

In buona sostanza se il contraente il mutuo non dovesse più pagare il prestito contratto e non risolvere con un bonario componimento, la Banca attuerà tutta una procedura che si conclude con la vendita all’ asta dell’immobile mutuato.

Fatta questa breve descrizione sulla tipologia finanziamento e sulle modalità per l’acquisto della casa, analizziamo qual è il risvolto per il cliente debitore qualora non dovesse pagare alcune rate o non onorare del tutto il mutuo.

Se una rata non viene pagata per oltre 4 mesi cioè 120 giorni oppure non vengono pagate anche in un lasso di tempo inferiore 2 rate, scattano gli interessi di mora dal giorno della scadenza e, le segnalazioni alle banche dati preposte a tanto ( CRIF – EXPIRIAN – EURISC ed altre ) dove il cliente viene censito come “cattivo pagatore”.

Gli interessi di mora sono quegli interessi previsti contrattualmente come una percentuale in più rispetto a quelli pattuiti contrattualmente ed inseriti nella rata. La segnalazione invece comporta l’inserimento in una banca dati dalla quale se non si viene cancellati non c’è possibilità di avere altra forma di credito.

Sia gli interessi di mora che la segnalazione non sono automatici ma l’istituto di credito deve inviare al cliente una raccomandata a.r. con la quale lo mette al corrente del maggior onere da sostenere e della segnalazione alla quale va incontro; nel contempo lo invita a regolarizzare la propria posizione onde evitare quanto riportato.

Se il cliente si trova nelle condizioni di pagare non è successo nulla o quasi, ma come quasi sempre accade non sarà nelle condizioni di onorare le scadenze quindi risulterà “Moroso”.

Quando scatta questo stato di morosità prolungato diciamo per almeno sei rate se non stabilito un numero minore di rate in contratto, si perde il c.d. “Beneficio del Termine”.

Ciò, significa che il cliente non ha più la possibilità di pagare in modo rateizzato ma dovrà assolvere tutto quanto residua del suo debito con aggiunti gli interessi di mora fino alla data del soddisfo in unica rata (oppure in poche tranche).

Riassumendo la Banca sempre con comunicazione scritta da notificarsi al domicilio stabilito in contratto, deve cristallizzare che ha:

  1. rilevato il mancato pagamento di più rate;
  2. comunicato di non concedere più il pagamento rateizzato;
  3. richiesto il saldo del debito.

Detto questo vediamo ora le fasi per arrivare al pignoramento.

La Banca come prima cosa dovrà in forza del contratto sottoscritto tra le parti che agire in giudizio per ottenere il titolo esecutivo.

Il contratto di mutuo, in quanto contratto reale, si perfeziona con la consegna della somma mutuata; da tale momento sorge l’obbligo di rimborso in capo al mutuatario. Ne deriva che il contratto di mutuo possa ritenersi titolo esecutivo ai sensi dell’art. 474, co. 2, n. 3 c.p.c. solo qualora risulti l’effettiva dazione della somma nelle forme previste dalla norma citata “. Sulla scorta di tale argomentazione, la giurisprudenza ha escluso che possa costituire titolo esecutivo il contratto di mutuo in cui l’erogazione della somma sia condizionata all’ adempimento di una serie di formalità da parte del mutuatario, di cui non venga fornita la prova nella forma dell’atto ricevuto da Notaio.

Quindi in tale ipotesi l’istituto di credito agirà azionando il contratto di mutuo con decreto ingiuntivo viceversa se rientra nelle caratteristiche di cui sopra risulterà titolo esecutivo già esso stesso.

Comunque, vediamo l’ipotesi dove la banca dovrà iniziare un giudizio per l’ottenimento del decreto ingiuntivo.

Ottenuto tale titolo esecutivo con un giudizio, lo notificherà al debitore il quale potrà pagare, fare opposizione, far finta di nulla e far decorrere i 40 giorni previsti dalla legge, tale decreto ingiuntivo non opposto diviene completato l’iter titolo esecutivo a tutti gli effetti.

La Banca ottenuto il titolo con formula esecutiva dovrà notificare al cliente il Precetto, cioè una ultima intimazione di pagare dove gli concede 10 giorni per adempiere, decorsi i quali e fino al novantesimo può agire per il pignoramento. Dopo il novantesimo dovrà ripresentarlo in quanto diventa perento.

Ecco che siamo arrivati alla fase del pignoramento o espropriazione immobiliare.

Anche questo è un atto recettizio, cioè deve essere notificato al debitore per metterlo a conoscenza di quanto sta avvenendo, identificare il bene in maniera univoca e trascrivere tale atto nei registri immobiliari per la pubblicità ai terzi.

Nel termine di giorni 15 l’atto notificato unitamente alla nota di trascrizione dovranno essere depositati dal creditore in tribunale.

Nel corso della procedura esecutiva, i beni pignorati sono custoditi da un soggetto che generalmente è identificato nella persona del debitore.

Tuttavia, su richiesta del debitore, il giudice può nominare custode anche un soggetto terzo.

Il custode, chiunque esso sia, deve rendere il conto dell’amministrazione e curare il mantenimento del bene. Egli può concederlo in locazione il bene solo se è stato espressamente autorizzato dal giudice.

Ultima fase è quella della vendita nelle forme dell’incanto, o senza incanto.

Questo però è stato oggetto di un precedente articolo.

Sistema Esecuzioni

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